Ver­äu­ße­run­gen von Eigen­hei­men und Eigen­tums­woh­nun­gen samt Grund und Boden fallen nicht unter die Steu­er­pflicht (Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er), wenn sie dem Ver­käu­fer durch­ge­hend ab der Anschaf­fung oder Her­stel­lung (hier gilt der Zeit­punkt der Fer­tig­stel­lung) und für min­des­tens 2 Jahre (1. Tat­be­stand) oder für min­des­tens 5 Jahre inner­halb der letzten 10 Jahre vor der Ver­äu­ße­rung (2. Tat­be­stand) als Haupt­wohn­sitz gedient haben und jeweils der Haupt­wohn­sitz auf­ge­ge­ben wurde.

Es hat bereits der jah­re­lan­gen Praxis der Finanz­ver­wal­tung ent­spro­chen, dass ein steu­er­frei­er Verkauf der Haupt­wohn­sit­zim­mo­bi­lie nur bis maximal 1.000 m² des mit­um­fass­ten Grund und Bodens reicht. Grund­stücks­flä­chen bis 1.000 m² werden somit als von der Besteue­rung befreit ange­se­hen, der dar­über­hin­aus­ge­hen­de Anteil ist steu­er­pflich­tig. Die Begren­zung auf 1.000 m² ergibt sich nicht unmit­tel­bar aus dem Gesetz, sondern hat die Finanz­ver­wal­tung in den Ein­kom­men­steu­er­richt­li­ni­en (Rz 6634) fest­ge­legt und stellt wohl eine Art “Luxus­tan­gen­te” für Grund­stü­cke dar.

In einer aktu­el­len Ent­schei­dung hat der Ver­wal­tungs­ge­richts­hof (VwGH GZ Ro 2022/15/0020 vom 24.4.2024) die bereits bestehen­de Recht­spre­chung prä­zi­siert und die konkrete Begren­zung auf 1.000 m² bestä­tigt. Im Anlass­fall ging es um die Frage, ob die übli­cher­wei­se erfor­der­li­che Größe eines Bau­plat­zes im Rahmen einer typi­sie­ren­den Betrach­tung fest­zu­le­gen ist oder die Ver­hält­nis­se vor Ort zu berück­sich­ti­gen sind. Nach der Ent­schei­dung des VwGH ist somit eine typi­sie­ren­de Betrach­tung vor­zu­neh­men, da ein Bauplatz von 1.000 m² in der Regel als aus­rei­chend anzu­se­hen ist. Im Gegenzug dazu sind die Lage und die Bebauung des kon­kre­ten Grund­stücks nicht relevant. Es kann somit nicht argu­men­tiert werden, dass ein Bauplatz am Land in der Regel größer ist als in der Stadt.

In diesem Zusam­men­hang ist durchaus kritisch anzu­füh­ren, dass diese typi­sie­ren­de Betrach­tungs­wei­se auch zu Wider­sprü­chen führen kann. Ein größeres Grund­stück im länd­li­chen Raum kann deshalb teil­wei­se steu­er­ver­fan­gen sein, während ein deutlich wert­vol­le­res, aber klei­ne­res Grund­stück in städ­ti­scher Lage unter Umstän­den steu­er­frei ver­äu­ßert werden kann. Ins­ge­samt sorgt die Ent­schei­dung des VwGH für mehr Klarheit, auch wenn wei­ter­hin keine gesetz­li­che Grund­la­ge für die spe­zi­fi­sche Begren­zung besteht.

Wie bereits in einer früheren VwGH-Ent­schei­dung aus­ge­führt, ist die Begren­zung der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung auf eine Grund­stücks­flä­che von 1.000 m² rech­ne­risch typi­scher­wei­se mittels Sach­wert­me­tho­de zu lösen. Demnach ist der (Verkaufs)Preis einer bebauten Lie­gen­schaft im Ver­hält­nis des Ver­kehrs­wer­tes des Grund und Bodens einer­seits und des Ver­kehrs­wer­tes des Gebäudes ande­rer­seits zu schätzen und ent­spre­chend aufzuteilen.

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